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Ricachones de Hacienda y transparencia

Publicado por en en Vox Populi
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b2ap3_thumbnail_ElTobogan.jpgEl Ministerio de Hacienda decidió comprar un lujoso edificio para instalar sus oficinas y espera que la Contraloría General de la República (CGR) avale el negocio esta semana. Esa decisión plantea serias preguntas por su alto costo, la (falta de) trasparencia y el método de compra. Veamos:

  1. ¿Se justifica el monto? Hacienda pagará 65.377 millones de colones (US$ 121,7 millones a un tipo de cambio de 537,2 colones por dólar) por el Centro Corporativo El Tobogán. Pero según datos de los propios desarrolladores la inversión en el edificio fue de US$ 60 millones (La Nación, 14-Jun-13). Hacienda estaría pagando US$ 61,7 millones sobre esa inversión estimada. No esperaría que se compre al costo y defiendo que toda empresa gane razonablemente al negociar algo, ¿pero está bien pagar más del doble (102,8%) en menos de 2 años?
  • ¿Se está pagando precio de mercado? Ese complejo fue desarrollado para ofrecer una alternativa de lujo en el centro de la capital (contempla hasta helipuerto), y eso implica apuntar a precios “premium” por metro cuadrado (m2). Aquí caben dos posibilidades: se estaba vendiendo (o alquilando) bien, o no era así. Si se daba lo primero, el incentivo de un desarrollador para quitarse de contratos ya existentes y vendérselo todo a Hacienda, sería cargar un precio más alto que el mercado: ¿si no es para ganar más, por qué iba la empresa a rescindir contratos con privados que pagan bien? Pero en ese caso Hacienda estaría pagando caro. Y si no se estaba vendiendo bien, el incentivo para vender todo es mayor para el desarrollador, pero por eso mismo Hacienda debería comprar a un precio más favorable al usual. Solo como un dato, en agosto de 2013 (hace año y medio) la empresa dijo a la revista Eka que ya había colocado 7.500 m2 (22%) del área de oficinas y 60% del área comercial.
  • ¿Cuál es el nivel de ahorro? La suma prometida por Hacienda es mucha plata, aquí y en la Cochinchina. Para justificarla, el ministro Helio Fallas dijo que ahora pagan US$ 11,7 millones anuales en alquileres de varios edificios. La promesa es ahorrar recursos, y a la vez obtener un activo valioso. No obstante, para pagar el edificio Hacienda planea colocar bonos al 8% anual, a 30 años plazo. Bueno, si se hace el cálculo, eso implicaría que el primer año se pagarían US$ 9,7 millones en intereses. Ya con eso, el ahorro esperable en el primer año sería de US$ 2 millones. Pero a ese monto, habría que restar el costo del mantenimiento que debería darle Hacienda. Según dijo a la revista Forbes la empresa consultora NAI el costo mensual de mantenimiento en edificios A+ (como El Tobogán) es de US$ 3,90 por m2, en promedio. Si el edificio tiene 32 mil m2 de oficinas, como ha salido en los diarios, eso implicaría US$ 1,5 millones en gastos de mantenimiento por año (y si son más los m2 de construcción, sale más caro). De modo que ya el ahorro anual, respecto al alquiler, empieza a no verse tan claro (lo cual no valida, claro, los abusos en alquileres que según denuncias se dieron hacia el final del Gobierno anterior).
  • ¿Y la licitación? Incluso si Hacienda hubiese decidido, tras valorar todos los factores, que quiere dejar de pagar alquileres y tener todas sus oficinas capitalinas en un mismo sitio, la regla de la contratación pública es clara: la compra debe hacerse mediante concurso público, con excepciones calificadas. En este caso, que se sepa, no se invitó a diversas empresas a presentar ofertas para las oficinas de Hacienda, en procura de tener un producto adecuado al mejor precio posible, a pesar de que en el país hay bastante oferta en esa línea. Es obvio que no estamos ante un caso de emergencia ni nada por el estilo, pero aún no hemos visto una explicación, ni buena ni mala, sobre esto. ¿Por ejemplo, cuál sería la base legal para que la CGR eventualmente autorice una compra sin licitación?
  • Sorprende esta falta de transparencia en algo tan elemental y el secretismo sobre la materia, al punto de que la decisión se dio a conocer a una semana de la resolución por parte de la Contraloría. Se trata de fondos públicos y no es aceptable la carencia de una detallada explicación sobre el monto a pagar, los detalles claves de una transacción de esa magnitud y el procedimiento utilizado. Puede que la compra del edificio sea una excelente decisión y ojalá que el Ministerio de Hacienda así lo demuestre. Pero al público se le están debiendo explicaciones amplias.

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    Convencido del poder de las ideas y de las políticas públicas. Ecléctico, con la racionalidad como cincel y la libertad como bandera. Tilaranense de cepa, el trabajo le lleva a muchas partes. Promueve soluciones prácticas y dice las cosas como son. Trabajólico, siempre halla tiempo para una buena conversación, un libro o unas copas. ¡Salud!

    Comentarios

    • Agustín Castro
      Agustín Castro Martes, 17 Febrero 2015

      Como ya saben, la Contraloría rechazó dar el aval a la petición de Hacienda para comprar el edificio. Uno de sus motivos, según notificación que me enviaron: "Para la selección del inmueble se aporta un estudio de mercado que no pondera inmuebles similares al seleccionado. Para la elaboración de ese estudio de mercado no se hizo publicación que permitiera recabar información de posibles inmuebles con características como las pedidas por el Ministerio de Hacienda." Para los lectores y quienes hicieron comentarios, creo que eso va mucho en la línea de las preocupaciones que plantee en el post.

    • Invitado
      Ricardo Q. Lunes, 16 Febrero 2015

      Son puntos que valen la pena investigar. Voy a agregar algunas otras cosas que puedan aportar a la discusión, en cuanto al tema del monto a cancelar. Es muy probable, que al monto de los $60 millones deban incluirse: 1.El valor del terreno, 2. Sobrecostos del proyecto durante construcción, 3. Costos financieros que probablemente se dieron al financiar la inversión. 3.Acabados (es normal vender o alquilar los desarrollos en obra gris) 4.La ganancia ya dicha. Considerando las 4 cosas y en especial el tema de acabados, tal vez se podría justificar el monto.
      En cuanto a los otros 3 puntos que menciona el articulo, vale la pena profundizar.

    • Agustín Castro
      Agustín Castro Lunes, 16 Febrero 2015

      Don Ricardo Q., gracias por su valioso comentario. Esas posibilidades que usted indica existen, aunque sería incomprensible que una desarrolladora grande y con experiencia no incluyese desde el inicio en el estimado de inversión los puntos 1 (terreno) y 3 (costos financieros que son parte de todo proyecto). En todo caso, ese es el tipo de cosas que debe explicar el Ministerio de Hacienda, de forma que todos tengamos los datos para valorar. La falta de transparencia y los medios datos son contraproducentes en estos casos, máxime cuando se trata de fondos públicos.

    • Invitado
      Gloriana Ugarte Martes, 17 Febrero 2015

      Es una lastima que las personas hablen sin hacer las averiguaciones completas, sabiendo como es la prensa que todo lo pone a su conveniencia. Lo invito a llegar al Ministerio de Hacienda y averiguar bien todo y ahí si puede llegar a hablar a base de verdades.
      El monto que hablan los dueños es el monto estimado hace 2 años en obra gris.
      No incluye todos los acabados y mobiliario además del equipamiento de sistema eléctrico, mecánico etc.
      Lo invito a investigar más sobre el tema de como se va a pagar el edificio.
      Ud tiene razón, el mantenimiento del edificio tiene un precio anual, pero el alquiler de 11 edificios esparcidos por todo SJ también tiene un costo de operación grandísimo , entonces ese ahora que??.. Simplemente no se toma en cuenta??

    • Agustín Castro
      Agustín Castro Martes, 17 Febrero 2015

      Gracias Gloriana Ugarte por su comentario. Empieza usted por atacar a "la prensa que todo lo pone a su conveniencia", la cual me parece una acusación muy dura. Se ha puesto de moda entre los funcionarios públicos dispararle a la prensa por publicar cosas. Creo que esa es una reacción equivocada. Luego dice que yo debía ir al Ministerio de Hacienda a averiguar las cosas. Y ahí comete un error de concepto: la obligación de transparencia, Sra. Ugarte, es de los funcionarios públicos. A ellos corresponde dar toda la información detallada y evacuar todas las dudas y consultas, e incluso anticiparse a ellas. Y no lo digo yo, sino que lo ordena la Constitución Política, en su artículo 11. Así que no se trata de que cada ciudadano tenga que estar yendo en peregrinación a Hacienda a pedir la información, sino que esta obligación le compete a las autoridades. Y respecto a esta compra del edificio lo han hecho tan mal, que ni siquiera en la información que dio a conocer la Presidencia de la República están ese tipo de detalles. Por último, es claro que alquilar es caro y también puede tener otros costos asociados. No se si leyó en mi comentario donde dije que puede que esta compra sea una excelente decisión. Yo no me opongo como artículo de fe a que compren, o a que alquilen. Qué es lo más conveniente depende de un balance de factores, que puede variar hacia un extremo o el otro. Lo que pido es que den a conocer, con trasparencia, todos los detalles involucrados, justamente para que los ciudadanos podamos valorar mejor la decisión. Usted se opone a eso?

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